Prazo para exoneração do fiador no contrato de locação, como contar?

A intenção do blog é sempre te manter atualizado, então lá vamos nós direto para o Informativo 650 do STJ que trata sobre o prazo para exoneração do fiador no contrato de locação

Informativo:

Notificado o locador ainda no período determinado da locação acerca da pretensão de exoneração dos fiadores, os efeitos desta exoneração somente serão produzidos após o prazo de 120 dias da data em que se tornou indeterminado o contrato de locação, e não da notificação. STJ. 3ª Turma. REsp 1.798.924-RS, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 14/05/2019 (Info 650).

Vamos ao exemplo:

Leonardo proprietário de um imóvel celebrou um contrato de locação com Augusto em 20/01/2016.  No contrato de locação ficou convencionado que o sobrado seria locado por um período de 12 meses. Manoel figurou no contrato como fiador.

Dia 30 de julho de 2016, Manoel percebeu o tamanho da furada que é ser fiador, sendo assim mandou uma notificação extrajudicial para Leonardo dizendo que não tinha mais interesse em permanecer como fiador daquele contrato.

Em 15 de julho de 2017, poucos dias antes de terminar o contrato de locação, Leonardo e Augusto decidiram prorrogar o contrato por prazo indeterminado.

Qual o nome dessa notificação enviada por Manoel?

Chama-se notificação exoneratória

Por quanto tempo Manoel responde?

Durante 120 dias após a notificação do locador.

Qual o marco para início de contagem desse prazo? Da notificação ou da prorrogação do contrato?

Os 120 dias começam a ser contados do momento em que o contrato passou a ser indeterminado. No exemplo acima, começamos a contar os 120 dias do dia 15 de junho de 2017.

Em qual artigo está esse prazo?

Vamos dar uma olhada no artigo 40 , X da Lei 8245/91:

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112/2009

Ué, mas está escrito notificação ai ? O que o STJ entende?

• não é imprescindível que a notificação seja realizada apenas no período da indeterminação do contrato;

• O fiador no curso da locação com prazo determinado, já pode notificar o locador de sua intenção exoneratória;

• Porém o prazo só começa a fluir após a prorrogação do contrato.

• desse modo, notificado o locador ainda no período determinado da locação acerca da pretensão de exoneração do fiador, os efeitos desta exoneração somente serão produzidos após o prazo de 120 dias da data em que se tornou indeterminado o contrato de locação.

Espero que tenha sido útil 😉