É válida cláusula estipulada em promessa de compra e venda de imóvel, que estabelece a perda total dos valores já pagos no caso de inadimplemento

Senhores… quase morri quando eu li! O que é a afobação dos nossos tempos não é mesmo ? Já logo pensei, mas que país maluco, aqui tudo pode, uma verdadeira várzea (quem me conhece sabe qual a cara que faço quando digo várzea haha).

Qual o caso?

Amanda e Pedro ajuizaram ação de rescisão contratual em face de Carolina e Leonardo, pedindo a nulidade de cláusula inserta no contrato de compra e venda que estipulava perda dos  valores até então pagos em caso de inadimplemento.

Os compradores se comprometeram a pagar 100 mil reais. Para tanto pagariam 100 reais de entrada 99 mil em parcela única para vencer no dia 24 de fevereiro de 2014 e a última parcela 900 reais ate 15 de abril de 2014.

A primeira parcela foi paga corretamente, porém a que se venceria no dia 24 de fevereiro não foi adimplida integralmente e a parcela de 15 de abri foi paga corretamente.

Em 25 de abril as partes pactuaram um termo aditivo confessando o pagamento de 50 mil reais e o compromisso dos promitentes compradores  de pagar 60 mil reais  até 05 de maio de 2014. Fo justo nesse aditivo que foi inserida a cláusula de perda dos valores pagos.

O que foi decidido?

O juiz de piso julgou parcialmente procedente o pedido: entendeu ser nula a cláusula. Inconformados todos recorreram. O Tribunal local negou provimento ao recurso dos autores e, por maioria, deu parcial provimento à apelação interposta pelos réus para declarar válida a cláusula do contrato que estabeleceu a perda da totalidade dos valores pagos pelos autores em benefício dos réus.

O STJ confirmou o julgamento.

Peculiaridade do caso concreto:

Quem me conhece sabe que eu sempre digo para ler o acordão inteiro, as vezes leitura parcial nos leva a erro. Confesso que eu mesma quase cai da cadeira quando lí, mas observando o caso concreto notei que Pedro havia enviado uma mensagem de texto para o corretor de imóveis no dia 12 de abril sugerindo a inclusão da cláusula penal por meio de um aditivo de contrato.

A corte entendeu que é impossível a invocação de vício por quem deu causa. Amanda e Pedro que pediram para incluir a cláusula no aditivo para não perder o negócio. Vejam um trecho da decisão:

É válida cláusula estipulada em promessa de compra e venda de imóvel, que estabelece a perda total dos valores já pagos no caso de inadimplemento contratual, quando sugerida pelo próprio promitente comprador, para persuadir o promitente vendedor a concordar com novo prazo para realização de pagamentos que já estavam em atraso e evitar a resolução do contrato

Curiosidade – o tu quoque:

Essa proibição de comportamento contraditório chama” tu quoque”

O tu quoque objetiva impedir que o infrator de uma norma ou obrigação almeje valer-se posteriormente da mesma norma ou obrigação antes transgredida para exercer um direito ou pretensão. Ou seja, aquele que viola determinada norma jurídica não poderá desempenhar a situação jurídica que essa mesma norma lhe confere, pois do contrário, se estaria transgredindo os princípios da boa-fé objetiva, bem como da ética e da justiça contratual.

Espero que tenham gostado