Quero comprar um imóvel e agora?

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Quero comprar um imóvel e agora? Primeiramente precisamos tratar da MP nº 656, de 7 de outubro de 2014 convertida na Lei 13.097/2015 que, nos artigos 54 a 56 (arts. 10 a 12 da MP), apenas ratifica aquilo que há muito se entende em razão da Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça.

Eis o teor do seu art. 54:
Art. 54.  Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:
I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;
II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil [NCPC, art. 828];
III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e
IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 do Código de Processo Civil [NCPC, arts. 792 e 844].

Alardeou-se, precipitadamente, que a partir dela o adquirente não precisaria mais se preocupar, a não ser com a verificação da matrícula, há até quem diga que agora, com a lei, não é mais necessário pesquisar o vendedor do imóvel”.

Posso adquirir tranquilamente um imóvel se não houver penhora, arresto, sequestro ou qualquer pendência registrada ou averbada na matrícula?

Definitivamente não. Ainda que não haja o registro isso não significa, automaticamente, que o adquirente está livre tanto da fraude contra credores quanto da fraude à execução.

Sem o registro ou averbação de gravame, a eventual fraude será objeto de prova a ser feita pelo credor ou pelo prejudicado demonstrando a má-fé do adquirente. Se o adquirente estiver de boa fé ao operar a aquisição ou o recebimento de garantia imobiliária, a ele não poderão ser opostas “situações jurídicas não constantes da matrícula”, ou seja, ações, penhoras, arrestos etc.

Vamos ao exemplo para ficar mais fácil: imaginem alguém que adquira imóvel de pessoa que não tem qualquer gravame registrado na matrícula do imóvel, mas responde por dívidas ajuizadas, possui títulos protestados e assim por diante na mesma comarca do seu domicílio e da situação do imóvel.

O adquirente, que não se preocupou com as certidões ou ignorou os credores do vendedor poderá ser considerado “de boa fé” nessa situação?

Não haverá a fraude à execução em relação às ações já ajuizadas e a fraude contra credores em relação àquelas não ajuizadas, até em virtude da interpretação correta do parágrafo único, do art. 54, da Lei 13.097/2015.

A única diferença é que, nesses casos – de ausência de registro ou averbação do gravame ou constrição – competirá ao credor demonstrar a má-fé do adquirente.

Então o que mudou em relação ao entendimento consolidado na Súmula 375 do STJ?

Nada. De acordo com a Súmula 375/STJ: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.

O Ministro José Delgado resume bem a questão: “Não há que se falar em fraude contra credores se, quando da alienação do bem, não havia registro de penhora. Para tanto, teria que restar nos autos provado que o terceiro adquirente tinha conhecimento da demanda executória, o que não ocorreu no caso em apreço. Precedentes. Recurso especial não-provido” (REsp nº 791.104/PR, Relator Ministro José Delgado, DJ de 06/02/2006, p. 222).

Sendo assim não havendo registro na matrícula, de qualquer gravame, ao credor incumbe a prova que o adquirente agiu de má-fé. E essa prova pode consistir apenas na constatação que decorre da ausência do oferecimento das certidões de praxe na comarca do imóvel, quando facilmente, por tais documentos, poderia o adquirente verificar a insolvência do alienante ou a dívida.

Então concluímos que, para que a boa-fé seja demonstrada eu preciso ter me resguardado do mínimo necessário,
em outras palavras, se dispensar a apresentação das certidões de distribuição de ações, além de outras como a dos cartórios de protestos da comarca do imóvel e do domicílio do alienante se diferente for, não manterá a presunção – relativa – de boa-fé, em que pese a matrícula não espelhar qualquer gravame ou constrição.

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