Como é de conhecimento de todos a inadimplência é hoje, e sempre foi um dos principais focos do condomínio.
Não há quem nunca tenha participado de uma conversa ao “pé da assembleia” onde se fala sobre aqueles que não pagam.
Pois bem, a solução para essas conversas peculiares e com elas os problemas do condomínio é o combate à inadimplência.
Mas falamos de um combate eficiente…
Existem diversas técnicas e metodologias para a realização da cobrança, e cada condomínio se adapta com a que mais lhe traz benefícios.
Dentre as soluções “mágicas” apresentadas em assembleias talvez você tenha ouvido falar na “venda da inadimplência”.
Pois bem… essa modalidade é a chamada CESSÃO DE COTAS CONDOMINIAIS!
Tecnicamente, é a possibilidade do condomínio de promover a CESSÃO a terceiros relativamente aos direitos creditórios referentes às cotas condominiais não pagas.
Com a entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil em 2016 as cotas de condomínio passaram a ser compor o rol dos títulos executivos extrajudiciais.
O artigo 784 assim dispõe:
“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
(omissis)
X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;”
Com esse marco na história processual acreditava-se que teríamos grande avanço na recuperação da inadimplência dos condomínios, mas na prática não foi bem assim.
Apesar de o novo CPC propor uma “aceleração” na tramitação processual, ainda assim os condomínios se viram presos às amarras dos procedimentos forenses que infelizmente não atenderam às expectativas.
Com esse cenário não muito agradável aos condomínios, os interesses voltaram-se às buscas por métodos de solução de inadimplência que fossem mais eficazes e definitivos.
Neste momento entra em cena a cessão de cota condominial, como aparentemente uma solução definitiva e milagrosa.
Basicamente a cessão de cota de condomínio é a “venda” dos créditos dos inadimplentes a uma terceira pessoa que realizará os pagamentos referentes às cotas não pagas.
Temos no mercado empresas operando esta compra de créditos (desde que já ajuizada ação) os quais se efetivam mediante deságio médio de 30% (trinta por cento) sobre o montante das dívidas atualizadas, ou seja, sobre uma dívida total de R$ 10.000,00 (-) o condomínio receberia R$ 7.000,00 à vista, com a vantagem de que a empresa adquirente (cessionária do crédito) se responsabilizada pelo pagamento em dia das cotas condominiais que se vencerem até o final da ação, o que pode durar mais alguns meses ou dependendo da ação proposta, rito e circunstâncias, anos.
Muita atenção neste momento pois como sempre destacamos para a concessão de quaisquer descontos é obrigatória a autorização de assembleia, e sem esta poderá recair sobre o Síndico responsabilidade sobre os valores referentes aos descontos.
Mas é apenas um alerta e não o foco de hoje.
Após muito tempo de longos debates, aparentemente temos uma luz no fim do túnel.
Por unanimidade a 3ª turma do STJ reconheceu que em decorrência da cessão de crédito as cotas de condomínio não sofrem qualquer alteração em sua natureza jurídica.
A decisão foi unânime, provendo o recurso, em acórdão relatado pelo Ministro Ricardo Cueva.
A discussão do processo tratou de definir a natureza do crédito na hipótese de cessão.
Em primeira e segunda instâncias o entendimento foi no sentido de que na hipótese da cessão de crédito, o fundo de investimento responsável passou a ser um credor comum, e portanto ordinariamente deveria habilitar seu crédito no inventário para recebimento dos respectivos valores.
De outro lado, a empresa sustenta que a natureza do crédito não se altera com a cessão, devendo, portanto, seguir a execução ora iniciada.
O Acórdão do TJRJ dispôs “Uma vez cedida, é evidente que a dívida não tem mais a mesma disciplina e tutela legal”.
O relator destacou que o STF reconheceu a repercussão geral da matéria referente à “transmudação da natureza de precatório alimentar em normal em virtude de cessão do direito nele estampado“, e portanto declarou que a cessão do crédito não altera sua natureza.
No mesmo diapasão o Ministro entendeu, então, que a hipótese do julgado do STF se aplica ao caso do recurso especial. Vejamos:
“Semelhante situação ocorre na hipótese dos autos, haja vista que a transmutação da natureza do crédito cedido viria em prejuízo dos próprios condomínios, que se valem da cessão de seus créditos como meio de obtenção de recursos financeiros necessários ao custeio das despesas de conservação da coisa, desonerando, assim, os demais condôminos que mantêm as suas obrigações em dia”.
Para o Ministro, tanto a natureza “propter rem” das dívidas relativas a cotas condominiais quanto as prerrogativas conferidas ao titular desse tipo de crédito decorrem de lei, que leva em conta a situação especial do credor e o interesse prevalecente da coletividade, que necessita obter os recursos necessários para pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis.
Finalizando sua fundamentação, o Ministro explicou que, nas atividades de securitização de créditos, os fundos de investimento em direitos creditórios valem-se do instituto da cessão de créditos, regulado pelos artigos 286 e seguintes do Código Civil, e, ao efetuarem a quitação das cotas condominiais não pagas, sub-rogam-se na mesma posição do condomínio cedente, com todas as prerrogativas legais a ele conferidas.
Assim, sob tal viés jurisprudencial, temos hoje que existe a possibilidade clara de uma mudança de rumos a esse novo mercado dentro do universo condominial.
Doutrinaria e tecnicamente ainda cabem muitos debates sobre o tema, mas de fato a recente decisão vem para aclarar um cenário que aparentemente se mostra benéfico a ambas as partes, desde que observadas todas as formalidades necessárias ao caso.
Obviamente que continuamos sempre a alertar para que toda e qualquer manobra seja realizada com a presença e acompanhamento de um advogado especialista de foram a mitigar riscos e conferir maior segurança.
Autor: SAMIR MUHAMAD
contato: [email protected]
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