Ultimamente estamos vivendo um momento de incertezas, na linguagem popular é um tal de tira o casaco, coloca o casaco outra vez. É natural sentir receio e, para facilitar a vida de quem exerce essa profissão tão difícil seguem as novas regras trazidas pela Lei nº 14.010/2020.
O artigo 11 foi vetado:
A intenção original do projeto era que o síndico tivesse poder para restringir a utilização das áreas comuns, proibir reuniões, festas, inclusive nas áreas privativas, bem como proibir o aluguel de vagas de garagem para terceiros. Porém tal artigo foi Vetado!
Mas calma, antes da pandemia as relações de direito condominial eram abarcadas pelo Código Civil que já disciplinava ser poder/dever do síndico bem como o dos condôminos. O artigo 1.336, IV do Código Civil estabelece que é dever do condômino não prejudicar a saúde dos demais.
Sendo assim, não é necessário sair abrindo as áreas comuns como se o vírus tivesse sido eliminado por decreto. Pode ser feita uma assembleia virtual para que os próprios moradores votem. Mais para frente do texto eu vou te dizer como isso vai funcionar.
Art. 12:
Art. 12. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino por esse meio será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.
Toda assembleia geral, inclusive para destituir síndico ou alterar convenção de condomínio, a partir da publicação da lei pode ser realizada pelos meios eletrônicos, caso em que a manifestação dos participantes poderá ocorrer por qualquer meio virtual indicado pelo administrador e produzirá todos os efeitos legais de uma assinatura presencial.
Na lei é lindo, mas e na prática?
O que a lei pretende é que o síndico possa definir sozinho, o meio eletrônico que será utilizado, desde que ele garanta identificação e segurança do voto. Já te adianto que a assembleia é soberana e pode escolher outro meio eletrônico para os próximos encontros, de maneira que apenas a primeira assembleia será na forma indicada pelo administrador.
Mas tem que ser uma chamada de vídeo?
Embora a lei não traga nada a respeito, no meu entender a comunicação não precisa estar restrita a fala, os participantes podem manifestar suas opiniões por escrito também.
Quero apenas deixar uma advertência, embora esteja autorizada a realização da assembleia não podemos confundir uma formalidade com um questionário do google que é colocado no grupo de Whatsapp dos moradores. Algumas das formalidades da assembleia física devem permanecer, como por exemplo, ter plena convocação dos moradores. O edital de convocação são está suprido.
Como vai fazer para todo mundo assinar?
Não há necessidade de assinatura física específica de cada membro nem que os membros tenham assinatura eletrônica no âmbito do ICP-Brasil (Medida Provisória nº 2.200-2/2001). O administrador poderá declarar, na própria ata, os votos que foram dados, atestando que, após a sua lavratura, todos os associados consentiram com o seu teor.
A ata será redigida unilateralmente pelo administrador atestando o que viu e ouviu na plataforma eleita. Se a plataforma utilizada detiver um chat, convém que o administrador anexe cópia das conversas de cada membro, o que servirá de prova.
Ok! Mas ainda estou inseguro! Nada impede que a assembleia seja gravada, basta fazer constar em ata a gravação.
E como que vai cadastrar os condôminos na plataforma?
Se o administrador tiver o número telefônico ou e-mail de cada um deles – uma grande maioria terá, afinal muitos dos boletos de condomínio são entregues de forma on line – ele poderá valer-se dessas vias para viabilizar a comunicação eletrônica.
Mas também se não tiver não tem problema a comunicação para envio de e-mail pode ser feita pelo grupo do condomínio e na portaria. Anota-se o número do apartamento e o e-mail.
Cabe aqui te lembrar que as condições para votar seguem as mesmas, sendo assim, no caso do inquilino será preciso procuração que autorize o voto.
Sou síndico meu mandato vai ser prorrogado automaticamente ?
Os síndicos, salvo disposição contrária na convenção, têm mandato de 2 anos, renováveis por igual período (art. 1.347, CC).
Caso o prazo finde sem que nova assembleia seja realizada uma parte da doutrina entende que haveria uma prorrogação tácita.
CUIDADO: na teoria tudo é lindo, mas na pratica a coisa muda um pouco de figura. As instituições financeiras costumam bloquear o acesso do síndico à conta bancária do condomínio após o fim do prazo do mandato, então de nada adianta.
No condomínio em que presto serviços é inviável realizar uma assembleia virtual. E Agora?
O art. 12, parágrafo único, da Lei admite a prorrogação automática do mandato para 30 de outubro de 2020. Para efeito de comprovação perante terceiros (como os bancos), basta declaração do síndico de que não foi viável realizar a assembleia virtual antes da expiração do prazo do mandato.
Parágrafo único. Não sendo possível a realização de assembleia condominial na forma prevista no caput, os mandatos de síndico vencidos a partir de 20 de março de 2020 ficam prorrogados até 30 de outubro de 2020.
Eu sou síndico preciso prestar contas durante a pandemia?
Sim, durante a pandemia a quando ela acabar também, embora a lei tenha trazido um artigo específico sobre prestação de contas, desde sempre o Código civil exigiu tal prestação ( art. 1.348, VIII).
A ausência de prestação de contas na pandemia ou fora dela leva a destituição do síndico.
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