O Condômino pode ser chamado para responder por dívida do condomínio?

Vamos imaginar o edifício A, prédio residencial com 10 andares e 04 apartamentos por andar. Em um belo dia, dona Maria, que costuma caminhar nos arredores da torre é atingida por um pedaço de reboco que se desprendeu em razão da má conservação. O condômino pode ser chamado para responder por dívida do condomínio?

É sobre esse tema que trataremos no post de hoje.

Dos fatos:

Indignada por ter sido atingida pelo reboco, Dona Maria ingressa com uma ação de indenização pode danos morais e materiais contra o condomínio asseverando que caminha dentro do edifício justamente para não correr riscos.

O juiz julga a ação procedente e condena o condomínio ao pagamento de um milhão de reais

Dona Maria de pronto aviso ingressa com o cumprimento de sentença, porém não acha bens suficientes para execução, sendo assim requer o direcionamento da execução em face dos condôminos e o juiz determina penhora dos apartamentos no limite de cada cota parte. Sendo assim, cada apartamento fica responsável pelo pagamento de 25 mil reais. Juiz manda efetivar a penhora na matricula dos imóveis.

Agiu corretamente o juiz? É possível que os condôminos sejam chamados a pagar a indenização que foi reconhecida como sendo uma obrigação do condomínio?

SIM. Cada condômino é obrigado a concorrer para o pagamento das despesas e encargos suportados pelo condomínio, na proporção de sua quota-parte, conforme preveem o art. 1.315 do Código Civil e o art. 12 da Lei nº 4.591/64 (que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias):

Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.

Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

Trata-se daquilo que o Min. Luis Felipe Salomão denominou de “solidariedade condominial”, a fim de que seja permitida a continuidade e manutenção do próprio Condomínio, impedindo a ruptura de sua estabilidade econômico-financeira, o que poderia provocar dano considerável aos demais comunheiros (REsp 1247020/DF, DJe 11/11/2015).

Vamos imaginar que João tenha adquirido uma dessas unidades. Ele terá que realizar o pagamento mesmo adquirindo a propriedade após o acidente e condenação?

Sim, as dívidas condominiais são classificadas como obrigações propter rem. Por isso, responde pela obrigação de pagar tais dívidas, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade, não importando que os débitos sejam anteriores à aquisição do imóvel. É o que determina o Código Civil:

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

As despesas condominiais, inclusive as decorrentes de decisões judiciais, são obrigações propter rem e, por isso, será responsável pelo seu pagamento, na proporção de sua fração ideal, aquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou seja titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, ainda que a dívida seja anterior à aquisição do imóvel.

STJ. 4ª Turma. REsp 1473484/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 21/06/2018 (Info 631).

Haveria a possibilidade de João invocar o bem de família para se eximir da penhora?

NÃO. Em regra, o bem de família legal é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam.

No entanto, o art. 3º da Lei nº 8.009/90 traz uma lista de exceções a essa regra, ou seja, situações nas quais será permitida a penhora do bem de família.

Uma dessas exceções está no inciso IV, que diz o seguinte:

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:(…) IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

Quando a lei fala em “taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar”, o STJ interpreta essa expressão de modo amplo e diz que estão incluídas aí todas as “despesas condominiais”.

Assim, é plenamente possível a penhora do bem de família quando a dívida é oriunda de cobrança de taxas e despesas condominiais (STJ. 3ª Turma. AgInt no REsp 1642127/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 22/10/2018).

Fonte: dizer o direito – informativo 631