É possível a inclusão dos aluguéis vencidos no curso do processo com base em valor fixado provisoriamente em anterior ação revisional.

O arbitramento do aluguel provisório na ação revisional faz nascer a obrigação do locatário de pagar esse novo valor e, se não o fizer, tais quantias já poderão ser incluídas na execução que pedia o pagamento de aluguéis atrasados

Vamos ao exemplo:

João alugou um imóvel para a empresa CJG. O contrato, com duração de 5 anos, previa o pagamento de aluguel no valor de R$ 8 mil. Em fevereiro de 2018, depois de 3 anos de vigência do contrato, João ajuizou ação revisional pedindo o reajuste do valor do aluguel, nos termos do art. 19 da Lei nº 8.245/91.

A empresa começou a ter dificuldades de fluxo de caixa e atrasou 3 meses de aluguel (junho, julho e agosto de 2018). Em razão disso, no começo de setembro, João ingressou com execução pedindo o pagamento dessa quantia.

Também em setembro, o juiz concedeu liminar na ação revisional, fixando, provisoriamente, o valor do aluguel em R$ 12 mil. Diante desse fato, em dezembro de 2018, João peticionou na execução requerendo que a empresa executada, além de quitar os meses de junho, julho e agosto, pagasse também os aluguéis que venceram no curso do processo e que a empresa também não honrou (setembro, outubro, novembro e dezembro).

O locador pediu que o juiz já cobrasse a empresa com base no novo valor do aluguel (R$ 12 mil).

O pedido de João pode ser acolhido? É possível incluir na execução dos aluguéis as parcelas que vencerem no curso do processo?

A resposta para ambas as perguntas é sim.

A Lei nº 8.245/91, ao tratar sobre a ação revisional, preconiza que, se o juiz fixar aluguel provisório, ele será devido desde a citação (art. 68, II). Assim, o valor do aluguel fixado pelo juiz na ação revisional – seja o provisório ou o definitivo – é um crédito líquido, certo e exigível do locador, desde a citação na ação revisional.

Desse modo, o arbitramento do aluguel provisório em R$ 12 mil fez nascer a obrigação da empresa/locatária de pagá-lo no vencimento, a partir da citação, e, por conseguinte, o direito do locador de exigi-lo, tão logo constatada eventual mora.

Diante desse contexto, não prospera o argumento da empresa de que as quantias cobradas com base na fixação provisória não eram líquidas, certas e exigíveis.

E se pagou 12 mil, mas no final da ação renovatória foi fixado aluguel de 10 mil?

Traz para a locatária o direito de pedir repetição de indébito relativamente as parcelas pagas após a citação ou compensação da diferença nos próximos alugueis.

É preciso aguardar o transito em julgado para cobrar os valores fixados na revisional?

NÃO. O art. 69 da Lei nº 8.245/91 prevê o seguinte:

Art. 69. O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.

Não se pode dar uma interpretação a esse dispositivo para prejudicar o direito do locador de receber, desde logo, os aluguéis que lhe são devidos, condicionando o seu exercício ao trânsito em julgado da ação revisional. Duas são as razões para isso:

1.  nos termos do art. 58 da Lei nº 8.245/91, o recurso de apelação interposto contra a sentença proferida na ação revisional de aluguel deve ser recebido apenas no efeito devolutivo. Só isso já cairia por terra o argumento de que seria necessário aguardar o trânsito em julgado. Ora, se a sentença fixou um valor e a apelação não tem efeito suspensivo, já seria possível a execução provisória.
2.  as diferenças às quais alude a parte final do art. 69 dizem respeito ao quanto o valor do aluguel provisório, cobrado antecipadamente, é maior ou menor que o valor do aluguel definitivamente arbitrado, resultando essa operação matemática de subtração em um crédito para o locador, se este for maior que aquele, ou para o locatário, na hipótese contrária. Em outras palavras, quando o art. 69 fala em “exigíveis a partir do trânsito em julgado”, ele está se referindo ao crédito resultante da diferença entre o que foi efetivamente pago pelo locatário e o que realmente era devido por ele. É isso que somente pode ser exigido depois do trânsito em julgado. O valor fixado provisoriamente na ação revisional não precisa aguardar o trânsito em julgado.

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Fonte: dizer o direito