Eis um tema muito comum para quem advoga no ramo imobiliário: Compra e venda de imóveis pode ser feita por instrumento particular?
Vamos ao exemplo:
João quer vender uma casa para Pedro por 50 mil reais. Ele deve fazer a transferência de propriedade por escritura pública ou instrumento particular de compra e venda?
O fato de ter sido celebrado o contrato de compra e venda já é suficiente para transferir a propriedade do bem imóvel?
NÃO. No Brasil, adota-se o sistema romano, segundo o qual o contrato de compra e venda, por si só, não transfere a propriedade da coisa. O contrato de compra e venda apenas gera no vendedor a obrigação de fazer a transferência da propriedade.
Mas então como é que se transfere propriedade de bem imóvel?
A transferência da propriedade depende do registro do título aquisitivo (contrato) no Cartório de Registro de Imóveis.
O que diz o Código Civil
Antes de qualquer coisa, temos que analisar o que diz o diploma legal:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
De acordo com o estipulado acima a condição de validade do negócio jurídico é o imóvel ter valor superior a 30 vezes o salário mínimo vigente no pais.
Assim até prece fácil não é mesmo, mas segue a pergunta de ouro:
Qual valor deve ser adotado para aplicar esse artigo? O valor atribuído ao imóvel pelas partes ou o valor do FISCO?
O valor calculado pelo Fisco.
O art. 108 do CC fala em valor do imóvel (e não em preço do negócio). Assim, havendo disparidade entre ambos, é o valor do imóvel calculado pelo Fisco que deve ser levado em conta para verificar se será necessária ou não a elaboração da escritura pública.
A avaliação feita pela Fazenda Pública para fins de apuração do valor venal do imóvel é baseada em critérios objetivos, previstos em lei, os quais admitem aos interessados o conhecimento das circunstâncias consideradas na formação do quantum atribuído ao bem. Logo, trata-se de um critério objetivo e público.
Mas porque o valor do fisco? O imóvel é meu o certo não seria pelo valor que vendi?
Segundo entendeu o STJ, ao adotar o valor do imóvel calculado pelo Fisco, evita-se possíveis fraudes. Isso porque as partes poderiam inserir no contrato um preço para o imóvel bem abaixo do real apenas para fugir da obrigatoriedade da escritura pública, desvirtuando, totalmente, o espírito e a finalidade da lei, com a exclusiva finalidade de burlar o fisco e não recolher os tributos e emolumentos devidos.
Ainda no nosso exemplo, vamos imaginar que Pedro não soubesse de nada disso. Ele conseguiria registrar o imóvel se tivesse efetuado a venda e compra por instrumento particular?
Não! João e Pedro, antes de fazer o registro, terão que procurar um Tabelionato de Notas e fazer uma escritura pública de compra e venda da casa. De posse dessa escritura, eles irão procurar o Registro de Imóveis para efetuar a transferência.
Espero que vocês tenham gostado.
Até a próxima!
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