Esse texto tem como finalidade te apresentar o surgimento da convenção de condomínio para de explicar a importância e como ode ser alterada como pode ser alterada
História da convenção:
Sabemos qua a convenção é ato essencial para a instituição do condomínio. Quando a incorporação imobiliária vai ser registrada, dentre os documentos obrigatórios está a convenção de condomínio. Nesse momento ela é apresentada como minuta.
Somente após a emissão do habite-se e dos cumprimentos das demais exigências legais é que o incorporador ratifica os termos na minuta da convenção de condomínio já arquivada.
Outra possibilidade, mais remota quando pensamos em construções maiores, é o incorporador não vender imóveis na planta. Nesse caso ele j´solicita ao cartório a instituição de condomínio direta e aqui um dos documentos obrigatórios é a convenção de condomínio.
E se eu quiser alterar essa convenção?
Legalmente, o quórum para se alterar a Convenção é de 2/3 dos condôminos com base no Art. 1.351 do Código Civil, já o Regimento Interno pode ser alterado com maioria simples seguindo a regra geral do Art. 1.352 do CC, salvo quando se tratar de questões que envolvam quórum específico, e desde que a convenção não defina quórum maior.
Ah, beleza, mas então se eu não conseguir esse quórum o dia posso deixar a assembleia em aberto ? Assim o povo vai votando e eu fecho quando conseguir os 2/3?
O poder judiciário não aceita esse tipo de manobra, a assembleia será anulada
Mas e se o cartório registrou? Anula também?
Ainda que o cartório não perceba esse artifício e se atenha apenas ao quórum registrando assim a alteração, eu tenho que te dizer que isso não torna o ato legal. Se contestada a assembleia será anulada.
Mas então como eu altero essa convenção? Não consigo nunca juntar 2/3 dos moradores na assembleia?
Não existe segredo, o quórum deve ser obtido com um trabalho prévio, obtenção de procurações e se necessária a criação de uma comissão para auxiliar nos trabalhos.
Antes de alterar uma convenção é importante se dirigir ao cartório de Registro de Imóveis para a verificação dos procedimentos administrativos que serão necessários para a alteração.
Embora a convenção aprovada e sem registro tenha valor, o melhor caminho é a averbação no Livro 3 do Registro de Imóveis, para que surta efeitos contra terceiros e tenha sua representação e força garantida perante instituições financeiras e outros órgãos que se façam necessários apresentar o instrumento.
Existe algum caso que eu não precise alterar a convenção?
Se o condomínio precisar ditar regras que não estejam estipuladas na convenção ou no regulamento interno é possível implementar como complemento das regras já existentes. Agora preste atenção:
- não pode contrariar o regulamento interno
- a convenção não pode ter quórum especial para alteração do regimento interno
- a nova regra não pode tratar de assuntos que exijam quórum especial por lei
Espero que tenha gostado! Ficou com dúvidas, deixe seu comentário abaixo!
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